Отчет Председателя ТСЖ «ОМЕГА» о проделанной работе за 2020г.
В нашем доме по состоянию на 01 января 2020 г. ,по данным паспортной службы, зарегистрировано 350 человека . В нашем МКД 16 квартир сдается : из них в 1подъезде - 6 квартир, 2 подъезде -1 квартира, в 3 подъезде- 1 квартира, 4 подъезде – 7 квартир. В доме установлены как обще-домовые приборы учета тепловой энергии /ГВС и ХВС , так и индивидуальные приборы учета по холодному и горячему водоснабжению.
Все обще-домовые приборы учета (на Тепло, ХВС и ГВС) прошли регулярную поверку и имеют всю необходимую документацию. Протоколом общего отчетно – перевыборного собрания от 13 июня 2017г было принято решение собственников перейти на прямые платежи с ресурсо-снабжающими организациями - ТГК, Водоканал, КРЦ . А с ЕРЦ – организацией по вывозу твердых бытовых отходов, подписано соглашение. Данное решение оказалось правильным так как в период пандемии возникала бы реальная проблема недофинансирования ТСЖ из-за отсутствия платежей от собственников. Также перезаключены договора на обще-домовые нужды. В сентябре 2015г установлен обще-домовой прибор по электричеству. Для правильности и полноты начислений по ОДН (электричество), показания по индивидуальным счетчикам учета электроэнергии председатель ежемесячно до 25 числа снимает показания и одновременно обще-домовыми счетчиками и передает все по электронной почте в Энергокомфорт.
Правление и ТСЖ Омега в 2020году работало по смете принятой декабрьским собранием 2018г. Начало исполнения сметы 01.01.2019г. Таким образом ТСЖ работало с неизменным тарифом 2 года. В связи с началом пандемии, с апреля 2020г, правление вынужденно работало в режиме онлайн. Текущие и жизненно необходимые вопросы по деятельности ТСЖ, решались по электронной почте, по телефону. Хочется отметить хорошую работу правления Сахончика Г.В.Нестерова Е.А. Азаданова О.В.Наумову Г.В. Ворошило Н.В., а также и программиста Ивашова М.Ю.- неравнодушного члена ТСЖ. Как хорошо работать с грамотными людьми.
После очно-заочного собрания 26 февраля 2017г ТСЖ предприняло попытку вступить в программу «Городская Комфортная среда». Это программа Администрации города по благоустройству придомовых территорий МКД. Была проделана большая работа с документами для вступления в данную программу. По результатам выборов, наш МКД вошел в программу 2017 года. Сумма выделенная нашему дому составила1680000 рублей. Данные средства полагалось направить на замену асфальтового покрытия во дворе нашего МКД и небольшое благоустройство прилегающей территории.
К сожалению, радовались мы недолго – инициативная группа недовольных жильцов, написала жалобу в Администрацию города, с требованием о снятии нашего дома с программы. Мотивация их не понятна и до сих пор, что им не понравилось? Видимо то, что они должны были вложить в выполнение работ по благоустройству 5% собственных средств??. Председателя вызывали в Администрацию для пояснения со всеми документами. Проверка не подтвердила нарушений в протоколе голосования. Однако, Администрация города не стала особо «заморачиваться» и в результате этой жалобы, наш дом сняли с участия в программе. Желающих вступить в программу благоустройства придомовых территорий в городе хватает. Ответ Администрации, есть на сайте ТСЖ можете ознакомиться.
После этого Товарищество в 2018 . 2019 г.г пыталось вновь попасть в программу «Комфортная Городская среда», не стал исключением и 2020 год. Нам есть что благоустраивать (асфальт перед домом, ограждения газонов, скамейки у подъездов, уличное освещение). Но так как желающих МКД с каждым годом все больше, условия вступления в эту программу становятся жёстче. % собственных средств, которые жильцы должны вложить, увеличиваются с каждым годом. Также увеличивается и % положительных голосов в протоколе. Дома не набравшие достаточного количества голосов «за», а в 2020 это количество должно было быть 90%, в программу не попадают. Вот мы и не попали в очередной раз. Более и не намерены вступать с таким отношением.
По договору обслуживания, наш МКД обслуживается ООО «Комфорт»,
За 2020г согласно отчету предприятия, было выполнено заявок 163:
- из них 119 текущие: по сантехнике, 28 по электрике.
Аварийные ситуации: по сантехнике -12 и 4 по электрике.
Председателем своевременно проводится снятие показаний обще-домовых приборов по теплу, ХВС и ГВС. Все это хорошо, однако часть собственников постоянно не считает нужным передавать вовремя показания ИПУ по ГВС и ХВС. Тем самым перекладывая свои расходы на других собственников через ОДН . Подготовка нашего МКД зимнему периоду и сдача дома к зиме прошла планово и без нарушений. Опрессовка и промывка системы выполнена в срок 14.08.2020-18.08.2020г. Данные работы предъявлены и сданы по акту АО ПКС –Тепловые сети. По предписанию ТГК по прибору учета тепловой энергии, нужно было заменить ВСТ на индуктивные и теплосчетчик марки ВСТ, а также сделать проект по узлу учета тепловой энергии для допуска дома к отопительному сезону. Работы выполнял ООО Комфорт .Все работы по предписанию выполнены замечаний нет.
Согласно законодательства с 01.07.2015 МКД обязаны открывать спец.счета для хранения и накопления средств, предназначенных для проведения работ по капитальному ремонту здания. Поскольку решения до 01 июля 2015 года ТСЖ не приняло, сбором средств занялся Региональный оператор РК. Протоколом общего собрания от 25 мая 2016 г это решение было принято.
И через год, от регионального оператора РК на наш специальный счет поступили денежные средства собственников. Средства поступили по предоставленным актам сверки от 05.07.2017г и 23.08.2017г .
С этого периода ТСЖ ежемесячно отчитывается о поступлении и списании денежных средств по капитальному ремонту в ГЖИ. Дважды в год в ГЖИ предоставляются справки с печатью банка, о том, что поданные сведения верны.
Лифты в нашем МКД обслуживает ООО «Лифтсервис».
Лифтовое хозяйство находится в надлежащем техническом состоянии, что позволяет проходить ежегодное освидетельствование без проблем.
Лифты, которые установлены в МКД, относятся к опасным объектам. Их владельцы обязаны застраховать свою гражданскую ответственность. Это закреплено п. 4 ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 г. N 225-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте».
Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ от 27.07.2010 N225-ФЗ, обязанность страховать лифты в МКД лежит на УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК, которые осуществляют управление МКД. Также стоит отметить, что с 30.08.2017 вступают в силу Правила организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 24.07.2017 г. N 743. Этим документом управляющая МКД организация официально определена как владелец лифта и на неё возлагаются новые обязанности. Страхование лифтов проводится ежегодно. Однако имеются проблемы содержания лифтовых кабин в чистоте и порядке некоторыми жильцами и гостями нашего дома .Многие собственники не удосуживаются привести кабины лифтов в чистое состояние после перевозки грязных и сыпучих грузов и материалов
До сих пор проводится работа по кадастровому оформлению земельного участка нашего МКД . Вопрос по межеванию остается открытым . 4 сентября 2017г был заключен договор Центром юридических услуг и кадастровых работ по уточнению сведений ЕГРН о местоположении границ земельного . Межевой план нашего участка нам сделали 22.02.2018г, с грубыми нарушениями существующего законодательства, с которым правление ТСЖ не согласилось и 06.03.2018г написали заявление, в котором просит внести изменения в отмежеванный участок дома.
Правлением были написаны обращения к депутату Гуменниковой М.А.и депутату Петросовета Политовой О.С. В 2019 году ТСЖ подало в суд с просьбой внести изменения в Постановление Администрации от 2008 года , где в территорию нашего МКД необоснованно включили проезд между домами , который не мог как тогда так и сейчас принадлежать ТСЖ .В иске ТСЖ было отказано , так как Администрация оказалась ненадлежащим ответчиком . В подобной ситуации ,по вине Администрации города, оказались не мы одни . Ситуация пока под контролем ,депутатами было разъяснение ,что мы попали в жернова- вопрос открытый, но будет решаться на всех уровнях.
Продолжается работа с нашими арендаторами по предоставлению помещений
для телекоммуникационного оборудования( ящики на стенах в подъездах и на чердачном помещении для). Продлены договора на оплату в размере 500 руб. в месяц с РОСТЕЛЕКОМ. С САМПО.РУ действует договоренность на безвозмездное предоставление информационных стендов( по мере надобности).
ТСЖ пытается постоянно совершенствовать программное обеспечение используя собственные ресурсы . Но программа «Квартплата» написанная для ТСЖ в 2009 году катастрофически устарела. Поэтому с 1 апреля 2018г по решению правления, был заключен договор аренды программного обеспечения по квартплате с ООО «РИЦ ЖХ». В ней оперативно учитываются все изменения законодательства, квитанция составлена так, что есть начисления как по ЖКУ, так и по КР(Кап Ремонт). Все расчеты ведет бухгалтер Фомина А.В. - квартплата, монетизация, ГИС ЖКХ,
112 человек в доме получают льготу по коммунальным платежам согласно законодательства. Однако некоторые собственники не считают нужным вовремя информировать ТСЖ об происшедших изменениях.
Председатель ТСЖ до сих пор отвечает за ведение паспортной службы в ТСЖ .Некоторые собственники самостоятельно производят через МФЦН процессы прописки и выписки .Однако не информируют об этом ТСЖ . До тех пор пока не будет произведена сверка с паспортным столом и сделаны записи у карточках регистрации ,никакие изменения не принимаются к сведению. Председателем за 2020 год выдано 44 справки по месту требования о регистрация жильцов ,а так же и выписка и прописка новых собственников и жильцов.
Приемы граждан в ТСЖ до сих пор ведутся лично председателем.
Дважды в неделю - в понедельник и в четверг с 18-30до 19-30.( За исключением когда Председатель отсутствует)
Согласно данным учета журнала ведения приемов - в подавляющем большинстве – никто не приходит на приемы.
По вопросам паспортной службы: на регистрацию и выписку следует заранее звонить на телефон ТСЖ 89116683491т.к.все документы заполняются через компьютерные формы, а потом приходить получать в часы приема. Так же и делается для справок о составе семьи
Как было коротко указано выше - существует проблема по правильности расчетов ОДН. Теперь напомним, что такое и из чего складывается пресловутый ОДН.
В соответствии с п. 1 статьи №36 Жилищного кодекса РФ к имуществу общедомового пользования относятся помещения, которые не являются частями квартир и служат для общего использования. В число таких помещений входит:
• межквартирные лестничные площадки и коридоры;
• лифты и лифтовые шахты;
• крыши и технические этажи дома;
• чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• земельный участок, на котором расположен дом, включая элементы благоустройства, расположенные на территории дома (например, клумбы или детский двор).
Содержание таких территорий, а также все работы по их обслуживанию, и входит в расчет ОДН.
Примеры: 1)Проводится влажная уборка подъездов дома, потребляющая n-е количество м³. Эти услуги также входят в обслуживание общих территорий дома.
2) Замена радиаторов отопления. Слив стояков 9-ти этажей и вновь их наполнение. Потраченные куб.метры воды также входят в обслуживание общих территорий дома.
В конце каждого месяца управляющая компания снимает показания общедомового счетчика, который зафиксировал, сколько всего воды было поставлено в дом. Полученные данные сверяются с показаниями индивидуальных приборов учета жильцов.
Разница между показанием общедомового счетчика и суммой показаний квартирных счетчиков становится цифрой ОДН по воде, в которые и входят те самые n-е м³ воды, употребившиеся на общедомовые нужды на уборку подъездов.
Кто должен платить за ОДН многоквартирного дома
В соответствии с Постановлением Правительства №354, расход на общедомовые нужды оплачивается собственниками квартир.
Оплата ОДН происходит помимо квартирных коммунальных услуг и является отдельной категорией коммунального расхода. Поэтому на порядок оплаты ОДН не влияет, установлены ли в квартирах жильцов индивидуальные приборы учета, а также то, какая форма управления выбрана в многоквартирном доме.
Собственники нежилых помещений (например, офисов или магазинов, расположенных в доме), также обязаны оплачивать ОДН в соответствии с правилами расчета.
Расчет ОДН
Для расчета ОДН используются формулы и нормативы, утвержденные городским или региональным правительством, однако имеется общий принцип расчета, который зависит от нескольких факторов: установлен ли общедомовой прибор учета в доме и установлены ли индивидуальные приборы учета в квартирах.
Оплата ОДН при наличии общедомового счетчика
1. В случае, если в многоквартирном доме установлен общедомовой прибор учета, то при расчете ОДН прежде всего снимаются его показания. Общедомовой прибор учета показывает, сколько ресурса было потреблено домом за отчетный период.
Например, общедомовой прибор учет показал потребление за месяц 3 000 м³ воды. Это количество воды, которое было потреблено всем домом — как жильцами, так и на общедомовое потребление.
2. После того, как показания общедомового прибора учета сняты, суммируются показания индивидуальных приборов учета жильцов — это счетчики, которые установлены в квартирах. Для того, чтобы баланс расхода по дому был сведен корректно, важно, чтобы эти показания по возможности снимались единовременно.
Часть собственники как раньше часто не давали показания ИПУ председателю ТСЖ, так и сейчас, с переходом на прямые платежи, не считают нужным передавать показания в ресурсо-снабжающие организации. Прямая обязанность собственников передавать показания ИПУ в установленные законом сроки, закреплена в Постановлениях Правительства РФ.
До сих существует проблема по тем собственника, кто установил автоплатеж со Сбербанком. Согласны, что это удобно, но автоплатеж списывается, а показания счетчиков по ХВС и ГВС не передаются. Все что показывает разницу между общедомовым прибором и квартирами ставят в ОДН! Причем собственники как будто этого не замечают !?
Таким образом получается ситуация: ТСЖ ОМЕГА не проводит начислений коммунальных ресурсов каждому собственнику, но обязано начислить плату на ОДН согласно счетов поставщиков. То есть мы имеем до сих пор ситуацию –не честного отношения собственников, а попросту банальное перекладывание своих расходов на плечи добросовестных собственников. Таким образом часть собственников напрочь забывает о своих обязанностях.
Далее, согласно отчета ООО «Комфорт» в нашем доме собственниками поменяны более 90 батарей отопления. Как правило, для этого необходимо слить систему, затем вновь заполнить её водой. А это как вы понимаете дополнительный объем использованной горячей воды . Что также считается как разница между расходом индивидуальных приборов учета и общедомовым счетчиком потребленной тепловой энергии . Собственники жалуются на большие начисления по ОДН, а никто из тех, кто менял батареи, не пришел в правление ТСЖ, не написал заявление с просьбой включить с расчеты лично ему на потраченные куб.метры воды. Тем самым уменьшить начисления остальным собственникам ТСЖ.
Правда удобно?
Наше правление, которое проработало 2 срока, обвиняют в непрозрачности. В том, что мы что-то замалчиваем, не договариваем, прячем от собственников.
Между тем, правлением было сделано всё, чтобы у собственников не возникло ощущения непрозрачности.
У нас нет «кассы» в которую вносятся денежные средства за услуги ТСЖ. Несколько лет назад бухгалтер Фомина АВ, во избежание подозрений, предложила использовать только р/счет. С того времени денежные средства ТСЖ для текущей работы, сосредоточены на одном расчетном счете. Туда поступают, оттуда же и расходуются. Никаких дополнительных корпоративных карт или дополнительных р/счетов (где можно «спрятать» финансы – нет). В чем же тогда непрозрачность?
Кстати, несколько лет назад, предыдущее правление, которому показалось, что возможен сговор председателя ТСЖ с бухгалтером, потребовали отстранить бухгалтера от ежегодного отчета о финансовой деятельности ТСЖ и возложили эту обязанность на ревизора. С тех пор отчеты об исполнении сметы ежегодно проводятся ревизором и представляются собственникам, выставляются на сайт. В чём не прозрачность? Просим обратить внимание, что и ревизорами в разные года, были разные люди, опять же во избежание подозрений о коррупции. Только в последнее время ревизор у нас один – Самухова Ирина Борисовна.
В сбербанке, где открыт р/счет товарищества, подписи председателя ТСЖ и бухгалтера составлены так, что никто из них не может единолично списать денежные средства. Платежные поручения подготавливаются бухгалтером, а затем подтверждаются руководителем. И только потом отправляются на исполнение. В чем не прозрачность этих действий?
Наше правление укоряют в том, что мы работаем не по законодательству.
Однако наши оппоненты требуя документы на проверку, сами часто его не знают. Прежде чем требовать что-то, необходимо, хотя бы в интернет ресурсе поинтересоваться, какие документы могут требовать от правления и председателя, а какие нет. И только после этого обвинять нас в непрозрачности. Требуя показать документы в которых указаны сведения третьих лиц, их персональные данные, сами до настоящего времени так и не представили документов на право владения квартирами. От нас требуют документы, а мы до настоящего времени так и не знаем имеют ли они вообще что-то требовать, собственники ли они в нашем доме.
Как и ранее ТСЖ ведет работы со злостными задолжниками. В 2020 году, (не смотря на пандемию) поданы иски в суды на нескольких собственников жилья. Регулярно, ежемесячно, после начисления квартплаты, выдаются предписания задолжникам с требованием погасить имеющиеся долги. Некоторые долги оперативно закрываются, с некоторыми приходится вести более жёсткую работу. В рамках законодательства ТСЖ и УК дано право приостанавливать выплату сумм за ЖКУ льготным категориям граждан, до полного погашения долга. А таковые по состоянию на 01.01.2021 еще имеются. Работа по взысканию задолженности будет продолжена.
Председатель Правления ТСЖ ОМЕГА Терентьева Н.И
|
